17.3.11

Diez consejos a la hora de comprar una nueva vivienda en 2011

La vivienda en España —a 2011— no baja de precio, sobre todo la promociones nuevas; y la vivienda usada no quiere adaptarse a los precios que ya indica el mercado por su inactividad. Los bancos siguen teniendo una gran bolsa de pisos embargados que no quiere sacar a la venta para que no bajen el precio global en su contabilidad financiera. Pero mientras tanto no se venden viviendas, no se produce recambio residencial, no se crean nuevas familias.
Según los datos publicados por algunas agencias inglesas —las españolas callas por sus intereses en el sector—, en España el precio que se pide por las viviendas está sobrevalorado en más de un 45% y los descuentos que se consiguen en la negociación ya alcanzan el 20% del valor solicitado. El número de viviendas embargadas por los bancos principalmente, están ya dispuestas a salir al mercado de venta pero… ¿a qué precio? ¿en qué condiciones de calidad? En las subastas en muy complicado —para un novato en subastas— obtener algo interesante, pues hay dentro auténticos profesionales del chollo.
Quien desee encontrar viviendas nueva o sobre todo usada, que busque con calma y detenimiento. Hay algunas agencias de venta de inmuebles muy serias, donde a los vendedores que llegan a ofrecerles sus viviendas solo se les cogen si antes están tasados los pisos y si tienen un precio de venta adaptado al mercado. Otras agencias —se nota enseguida en los precios que anuncian— ofrecen todo tipo de inmuebles a cualquier precio y cogen para vender todo lo que les ofrecen. A veces las agencias de venta de pisos de tamaño pequeño y con años asentadas en el sector, son las mejores y más profesionales. Muchas de las especulativas ya han cerrado.

Es hora de saber elegir a la hora de adquirir una nueva vivienda. Hay que analizar muy bien su situación, las calidades del piso y del edificio, la edad del inmueble para valorar cuantos años le quedan de vida en calidad, el precio de las viviendas del entorno, los servicios del piso y del barrio. Hay que hablar con el gestor que lleve la comunidad de vecinos para preguntarle por el mismo aunque sepamos que nos va a mentir un poco y saber si el piso tienen deudas y cargas.
Los metros de la vivienda son importantes pero no determinantes en todo. La distribución de las habitaciones o los espacios muertos como pasillos hacen más interesantes algunos pisos con menos metros. Recuerda que siempre te hablen de metros escriturados y por escrito para si no es cierto poder solicitar en demanda una indemnización. A veces se habla de metros totales con balcones, terrazas, etc.
Una vivienda no vale lo mismo según la altura que esta tenga en el edificio. Los bajos valen menos con los siguientes en altura, excepto si es una vivienda sin ascensor. Si no tiene ascensor mira si es posible ponerlo.
La cañerías comunales y de la vivienda tienen problemas a partir de los 25/30 años. A partir de los 50/60 años de edad, un edificio se considera viejo aunque los hay perfectos de salud y los hay muy deteriorados.
Analiza si el garaje y el trastero están escriturados y si lo están por separado de la vivienda. Algunos trasteros de hace años son ilegales y no figuran en escritura.
Un piso interior, sin ventanas a la calle, vale bastante menos que una vivienda exterior. Debe tener luz natural o su precio baja más. Se resuelve algo el precio si al menos tiene una terraza. Piensa que algún día, alguien lo tendrá que vender y los pisos interiores tienen una venta más complicada.
Analiza en la medida en que pueda el tipo de vecinos del rellano, del piso de arriba y abajo. Serán parte de tu nueva vida. Es complicado, pero puedes ver sus buzones y saber si están habitados, si hay desperfectos por el patio o en sus rellanos, si están peor que otras zonas del mismo edificio.
Es importante elegir el barrio, la zona. Debe tener servicios básicos cerca o posibilidades de tenerlos en el corto plazo. Huir de las promesas de nuevas urbanizaciones, pues al estar todo el sector muy parado, será complicado que se habiten las nuevas zonas con rapidez.

Y valorar que hoy es más sencillo obtener financiación si el piso te lo ofrece la entidad bancaria, mientras que es casi imposible si lo intentas comprar por libre y no tienen un capital alto o un sueldo muy suficiente. Los avales serán necesarios pues sin ellos no conceden hoy hipotecas para casi nadie.

Si una vivienda te gusta: no muestres un interés desmedido; ofrece una cantidad escrita en una tarjeta tuya, como contraoferta que sea el que estés dispuesto a pagar, menos un 10% para la renegociación posterior; demuestra que puedes pagar la vivienda sin problemas financieros; no vayas a verla más de dos veces, luego aprovecha las visitas que hagas para hacer fotos, ver detalles, comprobar el funcionamiento de todo lo que esté en el piso; comprueba que está libre de cargas de todo tipo; y si al final hay acuerdo y es satisfactorio para ti, haz un contrato de arras que sea alto, para sujetar el acuerdo.

En algunos portales de internet, muy conocidos por otra parte, puede ver precios de viviendas y comprobar y analizar según barrios; calidades, tamaño, distancias al centro o a las zonas que te afecten a ti, etc. Pues todos estos datos puede servir para comprar, pero también para estudiar el mercado y saber el precio que están pidiendo por los pisos es el correcto, ver también qué tipo de viviendas tiene más visitas y más contactos con los compradores, para saber qué es lo más solicitado. Recuerda en comprar viviendas que estés seguro que luego son fáciles de vender. Si un piso que ves bien y te gusta, que tiene muchas visitas y/o lleva mucho tiempo en venta, demuestra que está mal situado en precio, que tiene algún problema que no se ve a simple vista, que hay dificultades para negociar precio o que la zona no es aconsejable para el precio que se pide.

Es pues cuestión de dedicarle un tiempo importante a la tarea de encontrar una vivienda ajustada de precio y de necesidades, pero recuerde que comprar una vivienda es algo que se hace muy pocas veces en la vida de cada uno.

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