25.8.09

¿Cual es el precio que debe tener la vivienda en España?

Por repetirlo no conseguiremos nada, pero no está de más que lo volvamos a ver desde otra óptica.
La vivienda en España está cara.
Se ha dicho de siempre, que la rentabilidad en un alquiler de vivienda debe rondar entre el 5/6% anual, sobre el precio de la misma.
Y se ha repetido que no se deben endeudar las familias por una hipoteca sobre la vivienda en más del 30% de su sueldo y a un periodo que no debe exceder de los 20/25 años. Hoy las hipotecas las dan por el 80% del valor de tasación.
Con estos dos parámetros vamos a intentar saber a qué precio debería venderse hoy una vivienda, empleando el valor del alquiler actual (algo irreal pero que sirve para compensar la bajada en las compras) y el valor real de los sueldos que entran en una familia de jóvenes que son los que deben adquirir un piso en estos momentos.
Una pareja joven estará rondando unos sueldos netos entre 2000 y 2400 euros mes. Luego puede disponer de entre 600 y 720 euros mes para la hipoteca del 80% del valor del piso.
Con esa cantidad te pueden dar una hipoteca de entre 100.000 y 120.000 euros que sería para un piso de entre 125.000 y 190.000 euros de tasación.
Vayamos ahora al análisis sobre el precio de los alquileres.
Por un piso pequeño en una gran ciudad te pueden pedir (de alquiler) entre 600 y 700 euros al mes. Entre 7.200 y 8.400 euros al año. Si representa el valor del 5,5% (medio) del valor, estaríamos hablando de un valor del piso pequeño entre 130.000 y 150.000 euros.
Ya tenemos pues unas cifras más reales para poder decir con extrapolaciones si la vivienda está alta o baja, si debe bajar o no y hasta qué límites lógicos se puede esperar que baje.
Pero el mercado es sabio y creo que libre.
Es posible encontrar viviendas por estos precios en el mercado (incluos en algunos casos hasta nueva), pero son pisos fuera de mercado por sus calidades, situaciones dentro de las ciudades, muchos años de construcción, en ciudades o pueblos pequeños, etc.
Hace falta que el mercado de segunda mano sepa que no se puede seguir intentando tener unas rentabilidades tan altas. Será el mercado que más se tendrá que ajustar. Ese y el de segunda vivienda, sobre todo en algunas zonas costeras sin nada de vida durante 10 meses al año.

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